陳泰義
榮譽會計師
A:您好~依營業稅法規定及最高行政法院108年判字第290號判決,營業人以土地及其定著物合併銷售時,如銷售價格按土地與定著物於真實交易契約已分別載明者,且載明之房屋售價不偏離以歷史成本比例法算出之時價,基於法律優位原則,應先予適用並認定之,公司帳務及發票開立內容即據以處理,不致有違規裁罰問題;若公司採此方式辦理房地合併銷售事宜,則所提三項疑惑,也因不必適用營業稅法施行細則第21條第1項調整而毋庸議了。就法條衝突性而言,目前土地公告現值及房屋評定標準價格顯然與時價及實際成本偏離,以該配比推算之房屋售價很可能低於房屋建造成本,產生售屋損失,請慎思明辨。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
許禮賢
榮譽會計師
A:1.評估房屋與土地銷售價格之分配時,可參考朱會計師之意見。2.決定房地比之後,可於合約上註明,之後和實際出售時,和房屋評定標準價格、土地公告現值有差異,以合約上載明之房地比為準,若之後國稅局有意見,會與公司協商。3.若直接規劃某一比例亦無不可,但最好能有數據證明其合理性。4.建設公司預收款應於收款時區分土地款及房屋款分別開立發票(土地可免開發票)。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
朱建州
榮譽會計師
A:1.一般建設公司在評估房地售價比例之分配,也就是評估房屋與土地銷售價格之分配時,會參考下列比例或數據,再決定房地售價比例:
(1)房屋與土地交換的比例。
(2)購入土地和房屋營造實際投入成本比例。
(3)政府機關頒布之同業標準。
(4)房屋評定標準價格與土地公告現值之比例。
2.其中使用最多的,應該就是房屋評定標準價格與土地公告現值之間的比例,但在預備階段房屋評定標準價格並不知道,通常可以用建築執照上的造價取代,這個金額通常會略高於最後的房屋評定現值,與土地公告現值比例作為房地售價比例訂定之參考標準。
3.依建築執照上之造價與土地公告現值的比例攤算,實務上是決定房地售價比例的重要參考標準。但還是需要再搭配預估損益表,及考量區域狀況及市場狀況,適當修正後,才能訂出最適當的房屋及土地售價比例。
4.依照統一發票開立時限表,建設公司應於預收款項時即開立發票,到最後通常因為差異不大,所以最後與房屋評定現值間的差額,不會再有找補的問題。
5.64比講的並不是開發票的問題,建議先了解不動產業經營實務後,再研討稅務問題,會有事半功倍之效。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)