陳泰義
榮譽會計師
A:您好~貴公司訂立房地合併銷售合約時,如土地和建物售價尚無法分別確定,可先將房地配比計算基礎及公式於合約條款載明,俟確定時雙方再於合約上批註簽署,即視同已分别載明房地銷售金額。至於分期收款開立之預收收入發票,僅全部合約款之部分金額,暫無判定歸屬必要,俟交易日認列房屋及土地銷售收入時,再於開立房屋銷售總额發票中列減冲轉。另外要特别說明的,房地合併銷售開立之發票,如合約已按土地與定著物分別載明者,依法可優先適用,除非較時價顯著偏低而無正當理由,主管稽徵機關始得依時價認定其銷售額而調整之,查無時價最後才能採用房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例,計算定著物部分之銷售額,查税程序有先後之別。如交易無虛偽不實情形,尚不致於有因被調整而逕被裁罰疑慮,請參酌。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
楊聰智
榮譽會計師
A:1、建設公司銷售房屋土地,建議在合約上訂明房屋款及土地款,各為多少錢,每期應收款多少,如開工、第一期款多少等,依合約分別開立房屋應稅發票及土地免稅發票,各一張統一發票,無法開在一起,以後帳務處理,也容易區別房屋款及土地款。實務上,有建設公司會用二本合約,一本房屋款合約,一本土地款合約。
2、各期營業稅申報403申報書。
3、若合約未區分房屋及土地售價,開立發票會有困難(免稅及應稅)且國稅局查核上,容易挑公司的毛病加以補稅。
4、至於房屋及土地各拆多少金額,要視土地市價行情,房屋建造成本而定,有的用六四比,五五比不等。
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許禮賢
榮譽會計師
A:如之前所回覆,貴公司可依營業稅法施行細則第21條規定,於合約上註明土地和建物的價格,分別開立發票。至於應如何決定土地及建物之價格,可參考鄰近地區之行情、報章雜誌所載市場價格、各縣市同業間帳載房屋同一月份之加權平均售價、不動產鑑價公司鑑價資料、銀行貸款評定之房屋款價格、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格,加上同業之合理利潤估算之時價、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價、法院拍賣或國有財產局等出售公有房屋之價格等推算。另關於發票的開立,應稅與免稅應分別開立發票(統一發票使用辦法第8條),土地可免開發票(台財稅第780399554號)。
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