楊聰智
榮譽會計師
A:1、建設公司銷售房屋土地,建議在合約上訂明房屋款及土地款,各為多少錢,每期應收款多少,如開工、第一期款多少等,依合約分別開立房屋應稅發票及土地免稅發票,各一張統一發票,無法開在一起,以後帳務處理,也容易區別房屋款及土地款。實務上,有建設公司會用二本合約,一本房屋款合約,一本土地款合約。 2、各期營業稅申報403申報書。 3、若合約未區分房屋及土地售價,開立發票會有困難(免稅及應稅)且國稅局查核上,容易挑公司的毛病加以補稅。 4、至於房屋及土地各拆多少金額,要視土地市價行情,房屋建造成本而定,有的用六四比,五五比不等。
5、發票要分期收款時開立,不可以全部等到過戶再開立。
6、若合約已訂未區分房屋及土地款,建議,重新訂立合約並收回舊合約,區分清楚土地及房屋各多少,做補救。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
許禮賢
榮譽會計師
A:營業稅法施行細則第21條規定,營業人以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,計算定著物部分之銷售額。因此,房地比有兩種方式決定,一為於合約上載明,一為依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例。因此,若無法得知土地公告現值與房屋評定價值,則可依市場行情及過往經驗推估房地比,於合約上載明。另若等出售時再一起開發票,於出售前屬漏開發票,漏開發票後所面臨的處罰,依照被查獲時間而有二種不同程度,若是在一般申報後才被查獲,依據個案不同能有裁量空間;然而若是在當期申報前、且累犯達三次以上,必定會處以停止營業處分。但若自行發現有短漏開統一發票情事,在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前,自動補開統一發票並補報、補繳所漏稅款,可以依《稅捐稽徵法》第48條之1規定,只要加計利息,不用處以罰鍰。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
陳泰義
榮譽會計師
A:您好~房地出售之交易日,通常以所出售或交換之房屋、土地「完成所有權移轉登記日」為準;交易日前按期收入之款項,應即依規定開立發票,但因尚未符合收入的確認原則,帳列為 「預收收入」;屆產權移轉登記交易日,土地房屋售價已可分別確定,再將「預收收入」轉列房屋(土地)銷售收入。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)