劉怡瑄
榮譽會計師
A:您好,
假設貴建設公司採自地自建模式下,土地利息支出認列方式:
一、財務會計:
依國際會計準則第23號(定義7及認列19 資本化之停止22)及企業會計準則第11號(第2條第1項第2款及第9條、第11條)規定,土地利息支出認列方式:
(一)、持有該土地而未進行任何相關開發活動,該期間發生之借款成本則不符合資本化條件。故未取得建築執照之土地:利息支出認列為利息費用。
(二)、當土地在進行開發活動期間內所發生的借款成本,可予以資本化。故巳取得建築執照、尚未取得使用執照之土地:利息支出認列為存貨成本。
(三)、資產達到預定使用或出售狀態之幾乎所有必要活動已完成時,即應停止借款成本之資本化。故巳取得使用執照之土地:利息支出認列為利息費用。
二、稅務會計:
(一)、依查核準則第97條第1項第9款規定:非屬固定資產之土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作其收入之減項。故建設公司土地利息支出,於土地持有期間,以遞延費用認列;土地出售時,遞延費用轉列為收入之減項。
(二)、因財務及稅務認列方式不同,所產生之財稅差異,於申報營利事業所得稅時,予以帳外加減調整。
(三)、若土地屬所得稅規定之免稅所得,則另需依財政部頒定之「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」之規定,將屬免稅所得中之利息費用調減。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
李錦隆
榮譽會計師
A:分成兩部分說明,一、財務會計二、營利事業所得稅申報。
一、 財務會計
1、 對建設公司而言,土地為公司之存貨,故購買土地於過戶前之利息支出皆應列入當期利息支出。
2、 當公司進入積極興建階段,有關興建房地之利息支出皆列入房屋之興建成本,直至興建完成,達到可供銷售狀態下。
3、 當房屋達到可銷售狀態下後之利息皆應列入當期利息支出。
二、 營利事業所得稅申報
1、 依照查核準則第97條第9款規定「…………但非屬固定資產之土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作其收入之減項。」,故於購買後至完全銷售前,於申報營利事業所得稅時皆有財稅差異,應予帳外調整加減列。
2、 另申報營利事業所得稅時應依財政部頒定之「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」見算相關之應免稅所得。
三、 因建設公司牽涉到之稅種繁多,建議應找尋專業之會計師諮詢及辦理報表之簽證。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
李錦隆
榮譽會計師
A:分成兩部分說明,一、財務會計二、營利事業所得稅申報。
一、 財務會計
1、 對建設公司而言,土地為公司之存貨,故購買土地於過戶前之利息支出皆應列入當期利息支出。
2、 當公司進入積極興建階段,有關興建房地之利息支出皆列入房屋之興建成本,直至興建完成,達到可供銷售狀態下。
3、 當房屋達到可銷售狀態下後之利息皆應列入當期利息支出。
二、 營利事業所得稅申報
1、 依照查核準則第97條第9款規定「…………但非屬固定資產之土地,其借款利息應以遞延費用列帳,於土地出售時,再轉作其收入之減項。」,故於購買後至完全銷售前,於申報營利事業所得稅時皆有財稅差異,應予帳外調整加減列。
2、 另申報營利事業所得稅時應依財政部頒定之「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」見算相關之應免稅所得。
三、 因建設公司牽涉到之稅種繁多,建議應找尋專業之會計師諮詢及辦理報表之簽證。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)