唐佩雄
榮譽會計師
A:1. 【個人】部份:依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定,個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋,如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝,且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。(二)興建後持有自建或分得房屋,銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用連續滿2年者,得免辦理營業登記,免課徵營業稅及營利事業所得稅之外,★ 其餘均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。
2. 個人出售土地--依所得稅法第4條第1項第16款規定--免納所得稅。
3. 【建商--營利事業】部份:地主個人分得之房屋--即為建商出售房屋而換入之土地。依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定,依營業稅法施行細則第18條及第25條規定,合建分屋之銷售額,應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定,於換出房屋或土地時(3日內)開立統一發票。【換出日】依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定認定(一般均以房屋使用執照核發日為房屋換出日)。★ 建設公司在「合建分屋」型態下,取得土地之成本,則依財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定辦理(以換出房屋所分攤之建造成本為準,暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益,俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。)。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)