黃鋒榮
榮譽會計師
A:壹、國稅局認定房地比合理標準之相關規定整理如下:一、按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者,主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」「營業人申報之銷售額,顯不正常者,主管稽徵機關,得參照同業情形與有關資料,核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」「營業人以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,計算定著物部分之銷售額。」「本法稱時價,係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格。」為加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)第17條、第43條第2項及同法施行細則第21條、第25條所明定。次按「六、營業人以土地及其定著物同時銷售者,營業稅法施行細則第21條已規定,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例,計算定著物部分之銷售額。惟營業人所訂定房屋及土地分別出售之合約,如房屋售價偏低,土地售價偏高者,應依營業稅法第17條、第43條第2項及同法施行細則第25條有關規定,核定其銷售額,計算應納稅額,並補徵之。」為財政部79年8月30日台財稅第780458461號函所明釋。
二、依前揭規定,土地與定著物銷售價格未分別載明者,依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例,計算定著物部分之銷售額。已分別載明土地及房屋之銷售價格,且房屋售價無偏低者,依營業人按合約房屋售價申報之房屋銷售額核定;惟如有房屋售價偏低情形,依前揭財政部函釋規定,應依營業稅法第17條、第43條第2項及同法施行細則第25條有關規定,參照營業人同業情形(如房屋建造成本、房屋銷售價格)與有關資料,核定其銷售額,計算應納稅額並補徵之。貳、建設公司購入之土地與興建之房屋,非屬固定資產,其借款利息應以遞延費用列帳,待土地或房屋出售時,再轉作其收入之減項,不得列為當年度費用。
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