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標題合建分屋地主之承購戶之相關事宜(2020-08-10)
姓名陳 先生/小姐
行業別不動產業
區域新北市
問題朋友的父親(地主)與建設公司合建大樓,預計今年年底前過戶,朋友想拿出部分房屋請我幫忙賣出,請問 1公司要新增何種營業項目方可代銷房屋 2.公司要跟地主及建商簽訂何種契約 3.履約保證要如何辦理 4.公司與承購戶要簽訂何種契約 5.承購戶如何辦理貸款
回覆財會專業顧問許禮賢
回覆內容因地主是合建分屋取得房屋(土地是地主自己的),依台財稅字第10604591190號,核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定,其中若符合以下條件之一即須設籍課稅。(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為,但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。因此,若地主委託您的公司銷售,則地主應先辦理營業登記。 (2)代銷業務係屬特許行業H704031不動產仲介經紀業或H704041不動產代銷經紀業,應先經主管機關特許外,須繳納保證金、加入公會並須具備不動產經紀人證照,相關法令請詳不動產經紀業管理條例。(3)代銷公司與地主簽訂的契約為「不動產委託銷售契約書」,可詳公會之合約範本http://www.taipeihouse.org.tw/Download/Download.asp?ClassID=7(4) 目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」(簡稱建經公司)辦理,而這些建經公司大多是由銀行投資成立,專門處理不動產營建、管理相關事項的機構,例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司(獨立公司),來辦理旗下店頭成交的房屋案件,例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經,太平洋房屋的啟大建經等等。您可與上述單位接洽履約保證事宜。(5)代銷公司接受地主委託銷售房屋,應與承購戶簽訂「不動產承購要約書。」 (6)承購戶辦理貸款事宜應洽往來銀行。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-10-05
回覆財會專業顧問朱建州
回覆內容1.公司若欲正式經營代銷房屋業務,應登記H704041不動產代銷經紀業,這個營業項目。此營業項目為特許行業,依不動產經紀業管理條例第五條第一項及不動產經紀業管理條例施行細則第二條,需先向各縣市政府地政處申請營業許可後方得經營。 2.4.建議可參考不動產經紀業管理條例及不動產經紀業管理條例施行細則,相關內容進行 3.目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」(簡稱建經公司)辦理,而這些建經公司大多是由銀行投資成立,專門處理不動產營建、管理相關事項的機構。詳細的內容,建議直接就個案內容與其討論 5.房貸部分依貸款人個別條件不同,及接觸的銀行不同,會有不同的條件,但皆需經過銀行徵信程序。建議仍應請買方個別向銀行進行房屋貸款的申請。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-08-17
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