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標題合建分屋地主之承購戶之相關事宜(2020-08-10)
姓名陳 先生/小姐
行業別不動產業
區域新北市
問題朋友的父親(地主)與建設公司合建大樓,預計今年年底前過戶,朋友想拿出部分房屋請我幫忙賣出,請問 1公司要新增何種營業項目方可代銷房屋 2.公司要跟地主及建商簽訂何種契約 3.履約保證要如何辦理 4.公司與承購戶要簽訂何種契約 5.承購戶如何辦理貸款
回覆財會專業顧問許禮賢
回覆內容因地主是合建分屋取得房屋(土地是地主自己的),依台財稅字第10604591190號,核釋個人銷售房屋課徵營業稅相關規定,其中若符合以下條件之一即須設籍課稅。(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所,亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為,但房屋取得後逾6年始銷售,或建屋前土地持有10年以上者,不在此限。因此,若地主委託您的公司銷售,則地主應先辦理營業登記。 (2)代銷業務係屬特許行業H704031不動產仲介經紀業或H704041不動產代銷經紀業,應先經主管機關特許外,須繳納保證金、加入公會並須具備不動產經紀人證照,相關法令請詳不動產經紀業管理條例。(3)代銷公司與地主簽訂的契約為「不動產委託銷售契約書」,可詳公會之合約範本http://www.taipeihouse.org.tw/Download/Download.asp?ClassID=7(4) 目前市面上的履約保證業務大多透過所謂「建築經理公司」(簡稱建經公司)辦理,而這些建經公司大多是由銀行投資成立,專門處理不動產營建、管理相關事項的機構,例如花旗銀行的僑馥建經、華南銀行的中華建經等。有時大品牌房仲公司本身也會成立自己的履約保證公司(獨立公司),來辦理旗下店頭成交的房屋案件,例如永慶房屋的合泰建經、信義房屋的安信建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀房屋的泛太建經,太平洋房屋的啟大建經等等。您可與上述單位接洽履約保證事宜。(5)代銷公司接受地主委託銷售房屋,應與承購戶簽訂「不動產承購要約書。」 (6)承購戶辦理貸款事宜應洽往來銀行。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-09-02
回覆財會專業顧問吳文勝
回覆內容因地主是合建分屋取得房屋(土地是地主自己的),若委託您個人或您自己代銷公司銷售,則(1)地主應先設籍課稅(取得統一編號及稅籍編號),且未來出售房地時應依銷售額開立發票。(2)您公司要代銷,係屬「H704031不動產仲介經紀業」除應經主管機關特許外,還要有不動產經紀人證照。目前很多代銷業都無上述資格,以廣告企劃公司代銷,或個人代銷給公司報佣金。(3)是代銷公司要與地主簽訂「不動產代銷合約」,因建設公司沒委託您代銷。(4)若是成屋銷售,可以不需要履約保證。若買方要求,可以與銀行洽談,但因不動產所有權人是個人(地主)可能不易辦理。(5)地主應與承購戶簽訂「不動產買賣合約」,不是代銷公司。代銷公司應於代銷勞務提供完成開立發票向地主申請支付佣金。(6)承購戶辦理貸款,可以找銀行談,於不動產過戶買方後,設定抵押給銀行。請參考106/6/7台財稅字第10604591190號函個人售屋營業稅課徵相關規定。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-08-10
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