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標題合建分屋VS合建分售(2020-05-28)
姓名余 先生/小姐
行業別批發及零售業
區域高雄市
問題合建分屋VS合建分售在帳務與稅務上有什麼區別 ?
回覆財會專業顧問許禮賢
回覆內容1.所謂「合建分屋」,是指建商以其興建的房屋,做為與地主交換該房屋所在土地的條件。建商的土地因非購買取得,因此應以其用來與地主交換土地的完工房屋,做為土地取得成本。依據稅法規定,建商應在換出房屋與換入土地時,據實按時價與公告現值兩者間,從高開立發票並申報收入。由於合建分屋的交易異於一般以現金購入土地自地自建的方式,因此在稅務上,為確定建商換出房屋時的發票銷售額,加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條規定,營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者,其銷售額應以換出或換入貨物時價,從高認定。財政部並規定,合建分屋互易的房屋及土地,其不含營業稅的「銷售額」應屬相等。地主提供個人的土地與建設公司合建分屋,除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外,原則上係屬於加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)的課徵範圍,應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。合建分屋建設公司有房屋收入及土地收入,房屋成本及土地成本。房屋收入屬應稅,應開立發票,土地收入屬免稅,可選擇開立或不開發票。2.合建分售係建設公司與地主合建,建設公司賣房子,地主賣土地。合建分售,建設公司有房屋收入及房屋成本,若幫地主收土地款屬代收性質。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-08-12
回覆財會專業顧問黃鋒榮
回覆內容您好,合建分屋是地主與建設公司合建房屋後,依約定之比例分配房屋,對地主而言,是將部分土地(分給建設公司房屋所座落之土地)與建設公司交換(視同買賣)所分得之房屋;反之,建設公司是以所建之部分房屋(分給地主)與地主交換(視同買賣)土地(未分給地主之房屋所座落之土地);分配後各自在出售土地及房屋。至於合建分售則是建設公司取得地主同意後興建房屋,完工後,再出售一起土地及房屋,而地主賣土地,建設公司賣房屋。從前述可知二者在會計與稅務帳務處理方式大不相同,因涉及層面較廣且因個案而有差異,建議向職業會計師諮詢。

(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小企業處「中小企業營運與融資協處計畫」(110年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師/財務顧問本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊可安排榮譽會計師提供1對1現場諮詢或直接到場診斷服務,竭誠為您服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #399,或可聯繫經濟部中小企業處馬上辦服務中心免付費專線:0800-056-476。)
回覆時間2020-05-28
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