吳文勝
榮譽會計師
A:由於現行土地交易所得已無免所得稅之優惠,且貴公司是購入後經整修再出售,應屬投資行為。購入時,如應區分土地及房屋價格,土地部份以「投資性不動產-土地-成本」科目入帳,房屋部份以「投資性不動產-建築物-成本」科目入帳。至於購入後對房屋所作整修,會增加房屋價值,宜以「投資性不動產-建築物-成本」科目入帳。房屋部份期末應提列折舊及評估是否有減損,土地部份期末應評估是否有減損。未來出售該不動產時,得以成本相對比例(土地及建築物帳面價值)或房屋評定現值及土地公告現值相對比例(房屋開立發票要繳營業稅)區分房屋及土地價格,據以計算出售損益。(帳面價值=成本-累計折舊-累計減損)
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
黃鋒榮
榮譽會計師
A:1.購置中古屋時借記存貨-待售房屋,為達可供出售之整修成本借記存貨-待售房屋,其他支出則列作營業費用之相關項目。
2.依合約所約定之土地與房屋之實際交易金額,房屋之售價部分開立發票,如房屋售價偏低時,稅捐機關得依市價或依土地公告現值與房屋評定價值之比例調整之。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)
蔡日騰
榮譽會計師
A:公司是以買賣中古屋為業, 因此建議購置中古屋時, 帳務處理可以借計存貨-土地及存貨-房屋。至於相關整修成本的處理, 需視是否有未來經濟效益, 如果沒有則建議當期費用化; 如果有則歸屬於相關科目(如存貨-房屋)。房屋及土地售價分拆, 建議可以考慮用公告土地現值及房屋評定現值的比例, 作為中古屋之土地及房屋價格分攤基準。出售中古屋時,房屋售價部分為應稅, 因此需開立統一發票給對方; 土地部份免徵營業稅,營業人出售土地之銷售額,得免開統一發票。
(針對上述諮詢問題,係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」(112年度委託執行單位:中華民國全國創新創業總會)之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題,惟因網路文字表達有時不見得可充分說明本意,如您針對回覆文字有所疑惑,或產生更深入相關財會問題,建議可直接與本計畫工作團隊聯繫,本團隊將了解您的問題及企業基本資料後,協助詢問榮譽會計師後再行回覆,亦可提供現場/視訊諮詢及進階診斷服務,執行團隊聯繫電話:(02)23328558 #351劉專員)