loading    LOADING.....
全國創新創業總會
青創誌
城市沃土上的耕耘者 - 耕薪都市更新股份有限公司 黃張維董事長(中華民國第40屆創業楷模)  ....2017-11-22

臺北市熙來攘往的東區光復南路靜巷裡有一處秘境,鳥叫蟲鳴取代了車馬喧囂,人聲鼎沸的市街頓時沉澱、安靜了;雨後的院子裡,空氣中還隱約帶著泥土氣息、鳥聲陣陣婉轉問候,大樹下的懶散貓咪翻著肚子做日光浴,一首名叫「生活」的詩歌於耳邊響起...

這是傳承與承接起生命力的現代村莊。10年前,它仍是一處等待都市更新的老舊公寓聚落。近40齡的老屋,沒有電梯、長者出入不便,屋況窳陋、耐震不佳,同時亦存有公共安全隱憂,住戶殷切期盼著就地重建。耕薪都市更新,肩負起居民受託與信賴的寄望,不僅實現他們的長久企盼,也為住戶的未來,耕耘出感動夢想,讓他們在溫暖的屋簷下,與家人平實共度著簡單、幸福的每一天。

耕薪是國內專注都市更新的新生代建設公司,以實際行動讓「都市更新」的整體步伐邁步向前。談起都市更新,整合並突破更新住戶與審核行政程序尤其困難,加以近來多起土地正義事件,讓人不免更抱持負面觀感。然而,耕薪成立11年以來,取得地主戶百分之百同意,並已通過都市計畫核定累積案件,迄今已有4件,2017年都市更新銷售個案3件,為今年建設業界中都市更新推案數最多的公司。

 

從創投到都更

耕薪創立於2006年,董事長黃張維總是精神奕奕、充滿自信,一派陽光型男模樣,黝黑肌膚、精實身材是與一般建設公司老闆大相逕庭,拿出他過去拍攝的照片比對,從身形到氣色判若兩人,讓人驚訝不已,「從前是白雲,現在是聶雲!」無論就職涯轉折到身心鍛鍊、企業精神營造型塑,黃張維的過去與現在,一切都像戲劇化的發展。

自美國取得西北大學計畫管理碩士的黃張維,回國後長期任職創投界,包括中華開發工業銀行、富邦創投近10餘年。過去的他,最擅長的就是從矽谷挖掘IC人才,把技術基底鏈結亞洲,幫助團隊調整營運結構與協助募資。2003年黃張維因工作因素長駐上海,他以敏銳的財經嗅覺,發覺上海房地產正在起飛,就此進入地產投資市場。

時值臺灣政府釋出都更利多,黃張維看準臺北市精華地段老舊住宅的更新契機,決定把重心移回臺北,從創投轉戰都更業,2006年與友人合資2000萬元,成立了耕薪都市更新公司。

 

燃燒意志的漫漫長路

「如果你想害一個人,就叫他去開都更的建設公司!」黃張維半開玩笑地說。相較一般建設業,都市更新不僅開發磨合期長、投入資金及人力成本更高。雖然創業初期適逢政府降低都更核定門檻,吸引很多企業相繼投入,但一個個案子還沒談妥,初始的2000萬資本額就已經燒光。

「當時每兩三個月就要增資,股東會議頻繁。」黃張維憶起當時,每個月有固定人事薪資需要支付,建築師規劃設計費也要上千萬,雖然股東認同將資本額增加至1億2000萬,還是很快就見底了。

然而,都更最困難的還是時間成本。都市更新法令複雜,從開發評估到改建完成,其中整合住戶意見最為耗時,猶如燃燒意志的漫漫長路。「原本1至2年的地主整合個案,往往會拖到3至4年,甚至10年。」時間成本的壓力,快速燃燒人力、物力、資本的速度,使得3位合夥人中接續有2位離開,最後僅剩黃張維一人獨撐大局。

 

耐心耕耘 成功迎曦

臺灣無論是公部門或業界對於都市更新的重視,都在近10年才慢慢興起。耕薪在創立之初就專注聚焦在都市更新領域,包含都更可行性評估、地主整合與設計、財務管理、發包與營建管理、銷售交屋、客服保固,均由公司團隊全程辦理。

「政府給了我們一個美好的願景,有多數決與強制拆除條例。」然而在「文林苑」事件爆發之後,原本應當協助都更執行公權力的政府,沒料快速縮手,當時所有送進臺北市政府的都更案,全都卡關動彈不得。「現在如果可以在5至8年完成都更,已是非常順利了!」

有別於其他同業,耕薪除了要求經營團隊必須具備對都市更新案所需的專業知識與房產經驗外,更特別重視員工的人格特質,包含耐力與受挫力,以及與地主洽談須擁有的溝通與傾聽能力、跨部門橫向溝通管理能力。「我們的陣線拉得很長。因為我們的客戶是要『住』回來的。」把住戶重視的需求放在第一、完成對住戶的承諾,於是在每次辦理政府申請程序或個案突發狀況發生時,耕薪團隊都能迅速吸取經驗,得以掌控並減少風險危機發生。

位在臺北市大安區羅斯福路、浦城街口的「耕曦」,即是耕薪創辦以來的第1件都市更新案,也是「十年磨一劍」的最佳詮釋代表:30戶原地主戶將自己的土地、家園囑託給耕薪,亦等同30個承諾。對照拆除前的4層樓公寓的合影照片,另一張原住戶在10年後原地大樓落成入住的留影,見證了這個承諾實踐。

歷經8年籌劃都更、終得批准。2013年「耕薪」推出「耕曦」都市更新銷售建案,是臺北市中心少見的大基地新建案,在都更紛擾的市場氣氛中,成功整合更顯不易。該案由建築大師李天鐸規劃,呈現充滿人文氣息的建築特色,廣獲市場與消費者好評,半年內即完成銷售結案,打響了耕薪都更品牌,在業界一炮而紅。

「耕曦」案地上25層、地下5層,SRC鋼骨結構、1~9樓各配置4支制震壁,建物樓高94米,為羅斯福路上最高的地標性建築住宅。建物正面退縮8米,建築外觀仿若藏書閣,從建築立面、空間規劃,每個角落都能讓住戶感受渾然天成的極致美學。堅持「魔鬼藏在細節中」,在各處細節優化、講究保持住戶良好資產設計,期以成為「未來的古蹟」為目標。「耕曦」一案,已於2017年初順利交屋。

 

都市更新 打造宜居城市的新願景

根據統計,臺北市4層~6層的建築物,有11萬3000棟,約占全臺北市23萬3000棟建築的48%。另外,7層以上的建物也僅占17%,顯而易見的,餘為多是低樓層的公寓建築,其屋齡在30年以上的竟然占了8成以上。老舊公寓多半陽臺外推、頂樓加蓋,當地震來襲、火災發生,不僅逃生不易,更有礙市容觀瞻。

「都市更新對城市發展,有其絕對的正面價值。」黃張維投入都市更新,對城市未來願景有著更大期許:「透過原地換新,解決高齡長者生活不便的問題、提升老舊社區防災救災與耐震能力。」耕薪致力於改善生活環境、提升居住品質,市容景觀亦得煥然一新。長期來說,對穩定房價亦有助益,可創造市民、企業、政府三贏的局面,打造出更宜人居住的城市。

耕薪在2017年持續推出3件都市更新銷售建案,包括位於大安區捷運麟光站附近的「耕云」、銷售中的松山區延吉街「勤耕延吉」、以及天母德行東路「耕隱」的都市更新案。後續仍有數件進行中的臺北市精華區都更案。

 

建築 就是社會健康建設

對於耕薪來說,建築物不是只個無機水泥集合體,每一幢建物,講求人與環境的和諧、敬重土地紋理。而對每個參與更新的團隊與居民來說,耕薪打造的也不只是一幢新房子、或一座美感的建築物,而是一個健康樂活的居家人生。

「我們蓋的房子不見得都是豪宅,也未必施用最昂貴的建材,但一定會讓人住得安全、舒適健康。」耕薪積極落實無毒建材、通用住宅概念,亦講求建築安全,諸如「耕云」新建案,即聘請臺北101興建團隊日本熊谷華熊營造,所有連續壁皆深入岩盤1公尺以上、耐震係數從0.24G提升至0.264G、得以承受6級震度,在每一處施工細節、建築工法嚴謹講究。

「因為耕薪的品牌特色,就是『健康建築』!」名列「黃金綠建築」候選認可個案的「耕云」,無論從設計或設備皆以健康理念出發,房子設計初期即對濕度、溫度、風向做出數據分析,設備端導入PM2.5檢測機、二氧化碳檢測器,整體建築則透過節水器具、雨水汙水再利用系統,提升水資源的利用率;標準層平面規劃採L型反向對稱設計,達成量體垂直遮陽效果,同時搭配垂直遮陽板、隔柵遮陽,降低陽光輻射,減少冷氣耗能,積極實踐對大地友善、低碳永續節能的目標。

耕薪即是如此落實「建築,是社會健康建設」的使命。每一次興建個案絕非前例複製,而是順應著當地的環境量身打造,各自述說著不同的建築語彙、演繹出理念表現。每一次築起一幢屋、一間房,耕薪用長時間的琢磨、揮灑、等待,耕築起原住戶對未來的想望,打造出每一位新住戶安心的選擇。

 

大膽想像 勇於挑戰

「以前的長官說我像隻猴子,不斷把各種蘋果、香蕉撿回來,然後想像創造出新的可能。」過去前10年從事創投,黃張維說起那是一個充滿想像的行業。天蠍座的他,有某種天馬行空的浪漫、構築創造出未來的可能,身邊更需要一個執行力超強的夥伴。

工作上講求務實的執行長陳鵬舟,處女座的他恰好與黃張維互補。始終相信都市更新能透過建築改變城市,受過專業洗禮的黃張維與陳鵬舟,2人不僅是中興大學土木工程系同班同學,學號相差1號,還是當兵同梯同袍。受到黃張維的邀請加入耕薪,共同打拚近10年,一路堅持走下去,2人深厚情感與信賴,不言可喻。

「我們一直認為臺北這樣一個城市,都市更新的需求是相當大的。」放眼世界各國一級城市如上海、首爾,或是老城密集的歐盟國家,無不積極透過各國計畫性的大規模城區改造或都市更新,重塑城市面貌、打造宜居城市。陳鵬舟不諱言,對中央和地方政府單位迴避處理態度感到失望。另一方面,對地震天災頻繁的臺灣來說,前內政部長李鴻源提出的「防災型都更」,更有其迫切性。也因為懷抱著更大的社會願景,儘管過程中會面種種困難,但是,「勇於挑戰、堅持下去,才有機會。」

 

身體與建築 由內而外的體現

黃張維認為,耕薪或都市更新的價值,除了外在體現的健康建築之外,從事都更的團隊工作者本身,更必須要擁健康人生。黃張維自2009年起開始帶領同仁健康路跑、參與各項馬拉松賽事活動,而他更是業界有名的「六塊肌鐵人」董事長,曾征戰過最具代表性的波士頓馬拉松、東京馬拉松...2016年更曾擔任臺灣大學EMBA戈壁挑戰隊隊長,與超馬世界冠軍林義傑一起橫跨荒漠。

為什麼是跑步?原來在耕薪草創期間,需要應酬的場合非常多,酒喝到凌晨半夜凌晨是常態,讓黃張維的體重一度爆增超過90公斤。「百病胖為先,那時候我有高血壓、胃潰瘍、胃食道逆流、重度脂肪肝,呼吸常喘不過氣來。」在醫生的建議下,黃張維開始跑步,「跑步的好處是任何時間、任何地方都可以跑,對我的工作型態來說比較適合。」

固定的慢跑習慣,不但讓黃張維的體重從90公斤,變成現在63公斤的精實體態,讓他重新找回健康的身體。「後來,慢跑這件事,也為我自己和企業精神,帶來相當大的影響。」黃張維從機械式枯燥的反覆中,找到讓自己心不浮躁、勇於挑戰、耐心克服困難的精神。儘管眼前曾是一望無際的荒漠,儘管腳下曾是險峻礫石與鹽地,曾經上山下海、晝夜環境溫差高達40度,他仍一步一腳印,堅持跑下去。跑步,成了耕薪的企業運動、也是必修學分。

都市更新,可謂建設業的藍海,充滿市場前瞻性與願景。但都市更新的步調緩慢,過程煎熬、時間漫長,彷彿看不到終點,猶如一場超級馬拉松。因此跑者必須以「耕跑」的心情,把堅韌的意志扛在肩頭、持續燃燒熱情,堅持不懈,默默耕耘的「耕」,就是都更的最好詮釋。


用綠建築地標 打造臺北城區域焦點

位在延吉街的「勤耕延吉」接待中心前方,耕薪種下的綠色稻田在風中搖曳,第一期稻作已然收成,那是城市少見的奢侈風景,見證東區從田野走向繁華的生命景象。耕薪恢復城市與居民過往的記憶,更將收成的稻作以及南方小農的揮汗豐收,分享給周遭社區的住戶。

從社區出發,打造出對城市的想像;留白的庭院、輕盈的綠地節奏,耕薪像是個沃土上的耕耘者,把三合院的溫暖、家人與土地的親密感、美好的鄰里記憶,再次種回來。未來10年,臺北城將繼續藉由耕薪灑落的一草一綠、一光影,構築出屬於在地的安心建築與幸福生活新面貌。

中華民國全國創新創業總會    PageRank
中華民國全國創新創業總會.本站最佳瀏覽解析度為 1024 x 768,請使用IE 5.0 以上版本.
本會地址: 台北市中正區和平西路一段150號12樓[地圖] 電話: (02) 2332-8558 傳真: (02) 2337-5152
12F., No.150, Sec. 1, Heping W. Rd., Zhongzheng District, Taipei City 100, Taiwan (R.O.C.)

120,000 Images on: Image Upload (imageupload.biz)